محمد مهدی ترحمی- به طور کلی ساختمان از قسمتهای مختلفی تشکیل شده و مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان ها در تقسیم بندی کلی، مالکیت در آپارتمانها را به دو بخش اختصاصی و مشترک تقسیم نموده ؛ بدین ترتیب که به موجب ماده 1 قانون مرقوم، مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: قسمت هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم استفاده کنندگان قرار می گیرند، قسمت های مشترک نامیده می شود و به موجب ماده ۲ ، قسمت های مشترک در قانون مزبور، عبارت از قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق دارد.
به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، جزو قسمت های مشترک می باشد مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی وفق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد،
تعریف فوق به موجب ماده سوم آئین نامه اجرایی بدین شرح تکمیل گردیده : قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که مستقیما یا بصورت غیر مستقیم مورد استفاده تمامی شرکاء باشد، قسمت های مشترک محسوب می گردد.
شایان ذکر است متعاقب تصویب قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن، تفکیک آپارتمان آغاز و حسب قوانین و بخشنامه های ارشادی، تفکیک قسمتهای ساختمان منسجم تر پیش رفت. از جمله مواردی که عمدتاً بین ساکنین آپارتمانها موجب بروز اختلاف است، پارکینگ ساختمان می باشد، که از جمله موارد رایج اینکه ساختمانی احداث و تعدادی از واحدها دارای پارکینگ بصورت مشاعی هستند و سایر واحدهای آن ساختمان فاقد پارکینگ هستند. در این موضوع اتخاذ تصمیمات اداری ساختمان، با اکثریت مالکینی است که دارای پارکینگ نیستند و تعدادی از مالکین که جزو اکثریت هستند، اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند، می گذارند. در این موضوع مالکین دارای پارکینگ در اقلیت هستند و در نتیجه نمی توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به نحوه اداره امور ساختمان (پارکینگ) نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند، لذا مالکینی که فاقد پارکینگ هستند از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می کنند. در این حالت هر یک از مالکان دارای پارکینگ می توانند با مراجعه به وکلای دادگستری و دریافت مشاوره و متن دادخواست يا اعطای وکالت، از افرادی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند، شکایت کنند تا بدین وسیله مرجع قضایی به بررسی موضوع پرداخته و مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم نماید.
لازم به ذکر است، تصمیماتی که اکثریت مالکان ساختمان در مورد نحوه اداره و استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ می نمایند از طریق دادگاه و ارشاد مشاوران حقوقی و همراهی وکلای دادگستری قابل ابطال است.
در مورد دیگری از اختلافات رایج اینکه، مالک ساختمان قبل از ساخت ساختمان یا در اثنای احداث آن، آپارتمان ها را به اشخاص ثالث پیش فروش نموده و در قرارداد پیش فروش، برای واحد مورد معامله پارکینگی منظور می کند لیکن متعاقب ساخت و صدور پایان کار ساختمان برخی واحدها، فاقد پارکینگ شناخته می شوند و پیش خریدار با توجه به قراردادی که در آن برای وی پارکینگ تعیین گردیده به فروشنده اعتراض می کند که در این شرایط، فروشنده قادر به تامین پارکینگ خریدار نیست. در واقع فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارت ناشی از تخلف از ایفای تعهدات قرارداد مزبور را جبران نماید.
همچنین در مورد شایع دیگری، برخی از مالکان ساختمان؛ دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و سایر مالکان چنین حقی ندارند. لیکن قسمتی از بخش های مشترک ساختمان وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده، لیکن می‌توان در آن قسمت، خودرو متوقف نمود. بعضی از مالکان با توقف خودرو در آن محل که مشترک نیز می‌باشد مخالفند؛ زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان است. در خصوص این مشکل حقوقی باید بیان داشت با عنایت به اینکه در سند مالکیت واحد فاقد پارکینگ، حق استفاده از پارکینگ مرقوم نگردیده ، همچنین سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمت های مشترک ساختمان هستند، در اين خصوص رضایت یا اجازه نداده اند؛ لذا نمی توانند خودروی خود را در قسمت های که به عنوان پارکینگ شناخته نشده ، پارک کنند. چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور خودرو پارک کنند، مالکانی که مخالف این امر هستند می توانند ضمن مشاوره با وکلای دادگستری، از طریق مراجع قضایی آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.
انتهای پیام/
