پیچیدگی قراردادهای ملکی؛

چالش های قرارداد مشارکت در ساخت

صافی نیوز/ قرارداد مشارکت در ساخت ، یکی از پیچیده ترین قراردادهای معاملات ملکی بوده و عدم رعایت قواعد آن ، می‌تواند خسارات مالی غیرقابل جبرانی به شهروندان تحمیل نماید.

محمد مهدی ترحمی – انعقاد قرارداد با موضوع مشارکت در ساخت آپارتمان، فیما بین مالکین خانه های قدیمی یا زمین و سازندگان، در حدود بیست سال اخیر، بروز و به لحاظ تمایل فعالین حوزه ساخت و ساز، بسیار گسترش یافته و بالتبع با گسترش چنین معاملاتی، اختلافات ناشی از توافقات معامله مزبور؛ بین متعاملین بوجود می آید.

قراردادهای مشارکت در ساخت نوعی مشارکت مدنی بوده که اصولا مالکین خانه های قدیمی یا زمین ها و سازندگان طی و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، با یکدیگر شریک در احداث آپارتمان میشوند و در واقع متعاقدین؛ شریک در تامین سرمایه و اجرای پروژه میگردند ، و در زمان انعقاد قرارداد تکالیف و سهم شرکای فوق‌الذکر؛ متناسب با میزان سرمایه ای که تامین می نمایند ، برای هر یک ، اعم از زمین و جمیع هزینه های ساخت و ساز ، تعیین می گردد و متعاقب اجرایی شدن عملیات ساخت نیز ، مالکیت برای هر یک از طرفین نسبت به بنا به وجود آمده و طبق توافق طرفین میزان سهم هر یک در خاتمه ساخت و تفکیک بخش های آن ، به نام هر یک خواهد شد که معامله و روابط فی مابین از موارد قرارداد مستقل و مبتنی بر ماده ۱۰ قانون مدنی خواهد بود.

قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان ، از پیچیدگی و حساسیت خاصی برخوردار بوده به نحوی که موفقیت در آن علی الاصول مستلزم رجوع به اهل خبره میباشد ، چه آنکه در صورت عدم رعایت برخی بایدها و نبایدها ؛ و در کنار مزایا و سرعت عمل و سود کلان ناشی از آن ، خطرات و مشکلاتی می تواند برای طرفین قرارداد؛ ایجاد نماید و منتج به تضرر غیرقابل جبران شهروندان گردد! کما اینکه پرونده های متعددی با موضوع قرارداد فوق الذکر و عناوین مجرمانه ای همچون کلاهبرداری و غیره ، که ناشی از بی دقتی در تنظیم صحیح قرارداد موصوف و عدم رعایت برخی نکات و عدم مشورت با مشاورین رسمی حوزه حقوقی و قراردادها میباشد ، در مراجع قضایی مطرح و تحت رسیدگی است.

علی ایحال از جمله موارد ابتدایی و مهم که لازم است شهروندان رعایت کنند، احراز صلاحیت و اهلیت شخص حقیقی و یا حقوقی طرف قرارداد می باشد ، تا با بررسی این امر ، نسبت به امکان اجرایی شدن تعهدات توسط شخص مزبور و در نتیجه موفقیت آمیز بودن معامله اطمینان حاصل شود ، بررسی به این ترتیب که طرف قرارداد ورشکسته یا ممنوع المعامله است یا خیر و یا اموال و سرمایه وی توسط مراجع ذیصلاح توقیف نشده باشد یا مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب سال ۱۳۳۷ نشده باشد و حتی در خصوص صلاحیت فنی و اعتبار کاری وی نیست از طریق بررسی مدارک ابرازی و گواهینامه ها، میزان سرمایه و امکانات مجری ساخت در قرارداد و چنانچه از اتباع بیگانه باشد؛ اعتبار پروانه کار صادره از وزارت کار و امور اجتماعی و مدارک شناسایی وی بررسی گردد و یا از سابقه کار اجرایی و تجربه او تحقیقات صورت گیرد، چه آنکه بسیاری از افرادی که حالیه در مراجع قضایی، پرونده با موضوع قرارداد مشارکت در ساخت که از قرارداد های جدید و نوظهور است دارند ، از چنین تحقیقاتی غفلت ورزیده اند، لذا کلیه تعهدات طرفین قرارداد به طور واضح و بدون هرگونه ابهامی در قرارداد تصریح همچنین موضوع قرارداد نیز از جمله مشخصات فنی و دقیق ساختمان و امکان پیش فروش سهم هریک و میزان و اختیارات مجری ساخت ساختمان و حدود اختیارات نسبت به ایجاد تغییر در اجزای آن و ضمانت اجرای تخلف از تعهدات‌ متعاقدین، در کلیه حالت ها باید پیش بینی و مورد توافق قرار گیرد.

لازم به ذکر است سازندگان و مباشرین در ساخت به هیچ عنوان مجاز به افزایش میزان تراکم احداثی، برخلاف ضوابط تعیینی ساخت و ساز و اصول مصوب شهرسازی و پروانه صادره و نقشه های معماری مصوب را نیستند و در غیر این صورت، برابر موازین قانونی پیش بینی شده در برابر مراجع ذیصلاح و طرف قرارداد مسئول تخلفات ناشی از این عملکر، همچنین خسارت وارده خواهند بود.

بنابه مراتب موصوف و با عنایت به اینکه تغییر و بروزرسانی قوانین و آئین نامه های اجرایی و رویه دوایر و سازمان ها از جمله شهرداری، نظام مهندسی و غیره و بی اطلاعی شهروندان محترم اعم از سازندگان و مالکین از این تغییرات ، شایسته است، شهروندان محترم از آخرین اصول و مقررات اجرایی با مشورت و تحقیق از مشاوران رسمی حقوقی از بروز خسارات و بلاتکلیفی ها و دردسر ناشی از امر جلوگیری بعمل آورند.

انتهای پیام/